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Longtemps considérée comme l’une des métropoles les plus dynamiques de France, Nantes traverse aujourd’hui une phase immobilière inédite. Depuis la mi-2022, les prix de vente ont reculé de manière spectaculaire, effaçant plusieurs années de hausse et revenant à des niveaux proches de ceux d’avant la crise sanitaire.
Si quelques signaux de reprise apparaissent timidement, le marché reste profondément déséquilibré, avec une offre abondante et une demande fragilisée. Derrière cette baisse se cachent plusieurs facteurs structurels qui expliquent pourquoi la capitale ligérienne est particulièrement touchée.
Une chute des prix rapide et durable
En l’espace de trois ans, les prix de l’immobilier ancien à Nantes ont reculé d’environ 25 %, une correction d’ampleur rare pour une grande métropole régionale. Cette baisse ne s’est pas faite en un seul mouvement, mais par ajustements successifs, à mesure que les vendeurs ont dû revoir leurs prétentions à la baisse.
Aujourd’hui, le prix moyen au mètre carré s’établit autour de 3 400 à 3 700 €, selon les typologies de biens et les quartiers. Une réalité qui contraste fortement avec les sommets atteints entre 2019 et 2021, lorsque certains secteurs dépassaient allègrement les 5 000 € le mètre carré.
La hausse des taux d’intérêt : un choc brutal pour les acheteurs
Le principal déclencheur de cette correction reste la remontée rapide des taux d’emprunt. En l’espace de quelques mois, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est effondré, excluant une grande partie des acheteurs du marché.
À Nantes, cette contrainte financière a eu un impact immédiat :
🔹 le nombre d’achats financés par crédit a quasiment été divisé par deux entre 2022 et 2024,
🔹 les primo-accédants, mais aussi les ménages souhaitant changer de résidence principale, ont massivement reporté leurs projets.
Résultat : moins d’acheteurs solvables face à une offre qui continue d’augmenter.
Des agences submergées par les biens à vendre
Autre symptôme révélateur de la crise : l’explosion du nombre de mandats. Là où une agence gérait auparavant quelques dizaines de biens, certaines en comptent désormais plusieurs centaines.
Cette accumulation touche tous les segments du marché, y compris des biens qui se vendaient autrefois très rapidement :
🔹 maisons familiales bien situées,
🔹 appartements spacieux en centre-ville,
🔹 et même immobilier haut de gamme.
Au-delà de 800 000 €, les transactions deviennent particulièrement rares. Les acquéreurs capables de se positionner sur ces budgets sont moins nombreux et beaucoup plus exigeants.
Un marché à deux vitesses selon la qualité des biens
Tous les logements ne sont cependant pas logés à la même enseigne. Les biens sans défauts majeurs — bonne localisation, absence de gros travaux, performances énergétiques correctes — continuent de se vendre, parfois rapidement.
À l’inverse, les logements dits « imparfaits » subissent de fortes décotes :
🔹 absence de garage,
🔹 mauvaise performance énergétique,
🔹 nuisances urbaines,
🔹 ou surfaces peu adaptées aux nouveaux usages.
Dans certains cas, les vendeurs doivent consentir à des baisses de 10 à 15 %, voire davantage lorsqu’une vente devient urgente.
Des quartiers plus résilients que d’autres
La baisse des prix n’est pas homogène sur l’ensemble de la ville. Les quartiers les plus recherchés conservent une certaine attractivité, notamment :
🔹 Graslin,
🔹 Guist’Hau,
🔹 Cambronne,
🔹 Cathédrale.
Ces secteurs peuvent encore afficher des prix élevés, en particulier pour les petites surfaces très demandées.
À l’opposé, des quartiers plus périphériques comme Doulon-Bottière offrent aujourd’hui des opportunités intéressantes, avec des prix nettement plus accessibles, attirant aussi bien les primo-accédants que les investisseurs locatifs, notamment pour les studios et les deux-pièces.
Le retour progressif des investisseurs… mais autrement
Après une période d’attentisme, les investisseurs locatifs commencent à revenir sur le marché nantais. Toutefois, leurs stratégies ont évolué.
Les grandes surfaces et les biens nécessitant de lourds travaux sont souvent évités, tandis que les petites surfaces, plus faciles à louer et à financer, concentrent l’essentiel de la demande.
Un phénomène nouveau apparaît également : celui des primo-investisseurs, souvent jeunes, qui achètent un premier bien tout en restant eux-mêmes locataires de leur résidence principale.
Conclusion
La chute des prix immobiliers à Nantes n’est pas le fruit d’un simple ajustement conjoncturel, mais le résultat d’un ensemble de facteurs profonds : remontée des taux, baisse du pouvoir d’achat, accumulation de l’offre et nouvelles exigences des acheteurs.
Si cette correction ouvre des opportunités pour certains profils, elle impose aussi une remise en question pour de nombreux vendeurs. À Nantes plus qu’ailleurs, le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase, plus exigeante, plus sélective et durablement transformée.